花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債，向地下錢莊借款10萬元，卻成為他的惡夢，兩年來還了46萬餘元仍還不清，每月僅剩8千元度日，甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇；他走投無路報警求助，警方會同憲兵，日前到涉案林姓嫌犯住處逮人，全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。
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相較於新成屋，老屋實坪多、總價低，成為許多年輕首購族的最愛。但是，也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸，究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢？
今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友，兩人打算近年內完婚，最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近，於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。
兩人原本相中一棟電梯住宅，鄰近河堤，附近又有傳統市場和超市，生活空間相當舒適；然而，房屋總價超出兩人預算，他們的存款加上雙方家長資助，最多能湊到 400 萬元，假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電，300 萬元當作購屋自備款，就算貸款成數能夠拉到 8 成，可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了，跟新成屋相比，可以買到的實坪比較多，也可以把省下來的錢拿來翻修屋子，裝潢成我們想要的樣子；再說，老公寓每個月不用多付管理費，長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。
女友同意，卻又擔心老公寓不好向銀行貸款，「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數，要是銀行不給我們高一點的貸款成數，或是低一點的貸款利率的話，我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。
像木森這樣自備款不夠多，又希望能夠買到較大空間的首購族，會比較喜歡老房子，畢竟屋齡越高，房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高，在諸多考量之下，老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。
不過，購買老屋卻也有不利申貸的疑慮，讓部分買方為之卻步。究竟，老屋貸款該注意哪些重點呢？
要點一：留意老屋建築結構
首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例，假設購買 1,500 萬元的公寓物件，若貸到房屋總價的 8 成，自備款 300 萬元剛好足夠；但若只貸到房屋總價的 7 成，自備款就需要 450 萬元，中間有 150 萬元的差額，就算把預留的 100 萬元裝修費投進去，還是不夠。
銀行主管表示，在評估房屋貸款利率和成數時，會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，若老屋的屋齡不算太高，地段的影響力較大，但屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等，也有可能產生影響。
建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以 RC 結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。
根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。
要點二：精華區老屋申貸較容易
那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在 1.67 到 1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％。
若再進一步比較，屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67％，和屋齡十八年以上房屋相較，少了將近一碼，雖然因目前處於低利環境，差別並不大，但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。
買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎？其實不一定！合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，不過，另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，如果本身條件不錯，再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。
「如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示，中信銀在審查購置住宅貸款時，屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下，地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的老屋是較聰明的選擇。
老屋申貸停看聽
1. 鋼筋裸露、結構不良，銀行不承作
2. 海砂屋、輻射屋，銀行不承作
3. 附近有嫌惡設施，貸款成數較低
4. 剩餘耐用年限越短，貸款成數越低
5. 貸款年限＋屋齡≦50
6. 貸款年限＋房貸戶年齡≦75
註：本表僅為參考，實際貸款條件須由銀行評估。
要點三：確認老屋貸款年限
此外，老屋的貸款年限也是必須注意的重點，一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」；舉例來說，購買屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，假設總貸款金額相同，屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。
陳寬祺也提醒，不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式，若採用第二種方式估價，當屋齡超過耐用年限時，建物將不予估價，僅會計算土地價值。
換句話說，屋齡太老，或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或是有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。
因此，民眾在購買老屋時，應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料，尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。
要點四：銀行鑑價未必等同買賣價
老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元，原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元，但銀行卻只核貸 1,080 萬元，比木森的期待少了 120 萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。
土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。
購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。
永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒，客戶貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。
對宗教感興趣的人來到日本可能會想到京都、奈良走走。因為這裡有許多歷史悠久的古剎和知名神社。但這兩地其實都不是日本神社、寺院最多的地方，你知道是哪裡嗎？
根據日本雜誌『BEST TIMES』，日本47個都道府縣當中，神社和寺院數量合計最多的是愛知縣，達8014家！比排名第二的新潟縣多出400多家。至於大家耳熟能詳的京都，總數合計僅4838家，幾乎只有愛知縣的一半多；東京、大阪、奈良等地分別也只有4335、4131以及3224家，其中奈良更是連愛知縣的一半都不到。
文章指出，愛知縣雖擁有這麼多的寺院和神社，但知道這情形的日本人恐怕也沒幾個。先來看神社部分，文章分析原因表示，愛知、新潟、兵庫等地的神社數量遠比奈良和京都多很多，一是因為這些地方早在奈良平安時代之前，文化就很興盛，也有自己的生活信仰。
其次是因為這些地方離京城有一定距離，中央權力鞭長莫及，而奈良和京都剛好都是政治中心，神社多受到控制，大神社雖所在多有，小神社就難逃被合併的命運。
關於寺廟部分，文章表示可能是因為受到江戶時代德川家保護的關係。德川家基本上推崇淨土宗，位在京都的淨土宗寺院雖達567家，為全日本之首，但愛知縣也相去無幾，寺院總數達553家。
劉德凱憑《這些年那些事》入圍今年金鐘獎戲劇類最佳男主角，他27日出席平訪時坦承受寵若驚，答應會參加盛會，並表示：「更開心看到很多年輕後輩出來，讓戲劇圈的品質能一直流傳下去。」
近年劉德凱都在大陸拍戲，他笑說原本擔心已經被台灣觀眾遺忘，很開心評審依舊記得他。同時，他也分享近年在大陸工作的心得，劉德凱說：「很多人都誤會藝人到大陸的動機，其實不只是淘金，而是因為那邊擁有完善的體制跟環境。」語畢劉德凱期許台灣的影劇圈能從內部體制學會團結，鞏固好劇本跟拍攝環境的品質，「台灣土地對我而言，就是娘家。」
劉德凱最為人所知的作品即為《京城四少》，當年該劇更讓他首度入圍金鐘。不過劉德凱卻透露自己在1987年拍過一部劇《請不要拒絕他》，他在劇中飾演精神病患，為此還到精神病院住1星期，「我演那部劇才真的是付出所有心力，所以當初我很希望自己能靠這部劇入圍，結果竟然沒有，我非常失望。」
這回憑《這些年那些事》入圍，劉德凱抱以平常心，只不過當被問到是否願意讓出獎項給後輩，劉德凱直回：「我當然不能讓！」
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（中央社記者張茗喧台北22日電）食藥署今天公布邊境查驗不合格產品，無印良品從日本進口的開心果、好市多從印度進口的香米均被驗出農藥超標，泰國進口的龍王鳳梨則驗出不得使用的甜味劑，全數遭邊境擋下。
食藥署今天公布邊境查驗不合格產品清單，共有10款食品遭退運銷毀，包括台灣無印良品公司從日本進口8.3公斤的「原味帶殼開心果」，農藥「益達胺」超標；好市多公司從印度進口1萬6800公斤的「科克蘭印度香米」，農藥「馬拉松」超標。
此外，近期網購熱銷的「龍王鳳梨」也被檢出不得使用的甜味劑「環己基（代）磺醯胺酸」，綠星企業有限公司從泰國進口4.2公斤鳳梨全數遭退運銷毀。
林口長庚醫院毒物科主任顏宗海今天受訪時指出，無印良品開心果驗出的「益達胺」，屬於新尼古丁類的水溶性殺蟲劑，中等屬於毒性、不會致癌，每天攝取限量為每公斤體重0.06毫克以下。
他說，好市多香米驗出的「馬拉松」，則是有機磷類殺蟲劑，屬於中等毒性，是世界衛生組織列為第3級致癌物，目前仍無證據會致癌，每天攝取限量為每公斤體重0.3毫克以下。
至於龍王鳳梨驗出的甜味劑「環己基（代）磺醯胺酸」，顏宗海解釋，這種甜味劑俗稱為「甜精」，甜度比蔗糖甜30到50倍，是台灣合法添加物，但僅能用於加工食品、瓜子、蜜餞中，並訂有用量限制，每公斤不能超過1公克，碳酸飲料每公斤不能超過0.2公克，在新鮮食材上不可使用。
顏宗海指出，這種甜味劑因早期在動物實驗中發現會增加膀胱癌風險，後來雖有人提出不同觀點，但目前仍有部分國家禁用，同樣屬於世界衛生組織名列的第3級致癌物。1060822
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借貸要注意的事項有哪些？
借貸不是一件很簡單的事情，要注意的事項有很多，萬一忽略的其中一項很可能就借不到了，借貸要注意的事項有：
1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況；
2、要評估借貸的能力；
3、要瞭解借貸的用處；
4、要商討借貸的利率；
5、要簽訂借貸合同，最好有第三人的存在；
6、區分銀行借貸與民間借貸。
借貸三大忌！
借貸是一個三思而後行的過程，借貸要全局考慮才下的決定。
但通常在這麼緊急的關頭，很多人還是會犯借貸的三大忌：
1.不熟悉借款人的品行，不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸；
2.借貸的金額雖然不大，但是卻沒有寫借條，這是不夠謹慎的表現；
3.根本不知道借貸的用途。
這是借貸的三大忌，雖然很多的人都知道，但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者，借貸一定要寫契約，因為這是雙方借貸關係成立的有利證據，也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
C5AFC2509C043731
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